マンション管理コンサルティングのエキスパート・ソーシャルジャジメントシステム
Top

Author: sjsadmin

マンション管理の新しい認定制度、評価制度は役に立つのか?

この4月1日より、マンション管理についての新しい制度が2つ、スタートしました。ひとつは国と自治体による「マンション管理計画認定制度」。もうひとつは、マンション管理の業界団体であるマンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」です。これらの新しい評価制度はどのくらい役に立つのか、考えてみます。 ●今後、ますます高まるマンション管理の重要性 国土交通省によると、2020年末時点で全国には675.3万戸(推計)の分譲マンションがあるとされます。そのうち築40年を超えるものは103.3万戸、約15%を占めますが、それが10年後には231.9万戸、20年後には404.6万戸へ、ほぼ倍々のペースで増えていく見込みです。 図表 分譲マンションのストック戸数 ※国土交通省資料https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001410084.pdf 一方、これまでに建替えられた分譲マンションは250件ほどにすぎず、今後もそう簡単には増えそうにありません。 図表 マンション建替えの実施状況 ※国土交通省資料https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001411083.pdf いまや分譲マンションは都市部における中心的な住まいです。世帯人数はいま2.3人ほどですから、単純計算では1500万人を超える人がマンションで暮らしています。 それがどんどん高齢化し、しかも建て替えが難しいとなると、どうしたらいいのでしょうか。おそらく、選択肢はひとつしかありません。建物や設備をきちんと維持・管理し、できるだけ長く住み続けることです。幸いマンションの構造躯体は鉄筋コンクリートでできており、防水対策やひび割れ補修などをきちんと行えば50年以上は十分、持つといわれます。給排水管をはじめとする設備も定期的なメンテナンスと適切なタイミングでの交換を行えば、一定の費用はかかりますが使い続けることに問題はありません。そのためにも分譲マンションの管理の重要性は今後、ますます高まっていくのは間違いありません。 ●法律に基づく「認定制度」と業界団体による「評価制度」 こうした時代の流れを踏まえて、2022年4月1日からマンション管理に関する新しい制度が2つスタートしました。 ひとつは、マンション管理適正化法に基づく「マンション管理計画認定制度」です。これは、分譲マンションの管理計画が適切かどうかを自治体が認定しようというもので、それぞれのマンションの管理状況を可視化することで管理組合の対応を促し、また適切に管理されているマンションが中古市場で評価されることなどを目指しています。認定を受けるには法律が定める16項目と各自治体が独自に定める項目をクリアすることが必要です。認定された分譲マンションについては、住宅金融支援機構の【フラット35】及びマンション居応用部分リフォーム融資の金利が優遇される措置も設けられています。 図表 板橋区のホームページ ※https://www.city.itabashi.tokyo.jp/tetsuduki/sumai/apartment/1038593/1038463.html もうひとつは、マンション管理の業界団体である一般社団法人マンション管理業協会が運営する「マンション管理適正評価制度」です。こちらも分譲マンションの管理の状態について、全国共通の評価基準を策定し、良質な管理が市場で評価されるようにしようというものです。こちらは、マンションの管理状態を5つのカテゴリーに分類し、ソフト面とハード面の両方から30項目について評価し、100点満点で点数を付けます。そして、各項目の点数を足した合計点により6段階(★が0~5つ)の等級が付けられます。 ★★★★★: 90~100点  (特に優れている)★★★★☆: 70~ 89点   (優れている)★★★☆☆: 50~ 69点   (良好)★★☆☆☆: 20~ 49点   (改善が必要)★☆☆☆☆:   1~ 19点   (管理に問題あるが、情報開示あり)☆☆☆☆☆:     0点以下  (管理不全の疑いあり) 図表 マンション管理業協会のホームページ ※http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/index.html なお、「管理計画認定制度」と「適正評価制度」の関係ですが、マンション管理業協会によれば、評価項目や有効期間、申請手続きにおいて後者が前者を大きくカバーしているとしています。そして、マンション管理業協会を窓口にすると、両方の制度の申請から認定までワンストップで行えるとしています。 ●普通のマンションならクリアできて当たり前 こうした説明を聞くと、2つの制度によって分譲マンションの管理が大きく変わると思う人もいるかもしれません。特に、マンション管理業協会の「管理適正評価制度」で★5つの評価を受ければ中古市場での取引価格もアップするのではと考えるかもしれません。しかし、実際には期待外れの可能性が少なくないように感じます。 まず、自治体による「管理計画認定制度」はまだほとんどスタートしていません。なぜなら、前提となる「マンション管理適正化推進計画」を策定している自治体が少ないからです。国土交通省の調査によると、2022年2月中旬時点で4月1日までにこの計画を作成すると回答したのは全体の5%程度に過ぎません。例えば、東京都内で4月1日から制度がスタートしたのは、板橋区、八王子市、小金井市、府中市の4自治体に過ぎません。また、計画を作成する意向を持っている自治体も国土交通省の調査では30%弱に過ぎず、しかも「24年度以降」などかなり先になるところが結構あります。 マンション管理業協会の「適正評価制度」についても、登録の申請受付は始まったようですが、管理会社の担当者(フロント)から管理組合に対する案内などはまだあまり行われていないようです。なぜなら、登録申請の前には管理会社の事前評価や管理組合の提案が行われます。現場の担当者(フロント)にしてみれば、ただでさえ多くの物件(管理組合)を担当して手が回らない中、負担が増すことになりますし、それまでの自分の業務遂行における不備を指摘されるおそれもあるように感じます。 さらにいえば、それぞれの制度の認定項目、評価項目をよく見てみると、普通のマンションならクリアできて当たり前のものが多いようです。もともとしっかり管理が行われているマンションにとっては「いまさら」という感じでしょうし、逆に認定されなかったり評価が低かったりするマンションはすでにかなり管理に問題があるはずで、これらの制度をきっかけに状況が改善されるとはあまり思えません。 もちろん、マンション管理の重要性について社会的な関心を高め、多くの管理組合がより積極的に活動するきっかけになればいいと思います。これらの新しい制度が今後、どのように運用され、多くの管理組合に受け入れられていくのか、私たちも注目していきたいと考えています。 ...

マンションこそ冬の結露に注意を!

いよいよ冬本番となり、マンションの室内において「結露」が発生しやすい時期になります。「結露」は黒カビ等の原因となり、内装や設備の劣化につながるほか、健康にも悪影響を及ぼしかねません。 なぜ「結露」が起きるのか? なぜマンションで起こりやすいのか? 「結露」は、空気中に含まれる水蒸気(水が気体になったもの)が、冷たい物体の表面などで冷やされて水滴(液体)になる現象です。冬は室内と外気の温度差が大きくなり、外気によって冷やされた窓ガラスやコンクリート壁の室内側で結露が発生しやすくなります。さらに、マンションは建物全体がコンクリートで一体にできており、隙間の少ない「高気密」な構造です。住戸内の温かい空気に含まれる水蒸気が外部に排出されにくく、もともと結露が発生しやすいのです。 結露による悪影響にはどのようなものがあるのか? 「結露」は見た目もよくないですが、ひどくなると特定の箇所が水にずっと浸ったような状態になり、カビや菌が繁殖しやすくなります。クロスがカビで黒く変色したり、フローリングが腐ってきたりするほか、ダニの繁殖も相まってアトピー性皮膚炎や喘息など健康に悪影響を与えることもあります。 結露が起きやすい箇所は? 住戸内で結露が起こりやすいのは、基本的に外気で冷やされやすい箇所や水蒸気(湿気)が溜まりやすい箇所です。具体的には、単板の窓ガラス(シングルガラス)、北側の外気に面したコンクリート壁、閉めっぱなしにした押入れやクローゼットの中などがあげられます。また、外気に接する部分が多い1階など最下階の住戸、最上階の住戸、端住戸、あるいは冷えやすい北側に面した外壁が広い住戸なども結露が起きやすい可能性があります。 窓が複層ガラス(ペアガラス)でも要注意 最近のマンションは、窓に断熱性の高い複層ガラス(ペアガラス)を採用するケースが多くなっています。リフォームで二重サッシにするケースもあるでしょう。複層ガラス(ペアガラス)や二重サッシは確かにシングルガラスに比べ、表面に結露がほとんどできません。しかし、油断は禁物です。そもそも住戸内に一定量以上の水蒸気(湿気)があれば、他の個所で結露している可能性があるからです。ガラスの表面にできる結露は目につきやすく、すぐ拭き取ったりすれば問題ありません。しかし、目につきにくい箇所で発生した結露は気づかないまま放置され、カビなどの原因になるのです。 結露対策としてどんなことが有効か? 結露を防ぐには大きく分けて、「室内での水蒸気の発生を抑える」ことと、「発生した水蒸気を排出する」ことの2つが重要です。ポイントをまとめてみました。 <水蒸気の発生を抑える> 室内で石油ストーブやガスストーブは使用しない(石油やガスの燃焼で大量の水蒸気が発生するため)室内に水槽や観葉植物などをなるべく置かない洗濯物を室内で干さない加湿器を過剰に使わない(湿度計で湿度を確認する)風呂湯を長時間、貯めておかない <水蒸気を排出する> 調理や入浴などの際には必ず、キッチンや浴室の換気扇を回す24時間換気システムを常に運転しておく冬でも居室に設置されている吸気口を閉めない(吸気がないと排気できない)除湿器を利用する寝る前に窓を開けて室内の空気を入れ替える(室内の内装や家具が暖められているので外気を入れても比較的短時間で温まる) その他の注意点 上記の結露対策は、いずれも単独で十分な効果があるというより、なるべく多くを組み合わせることが重要です。同じように、結露水を吸い取る吸湿シートや吸湿性の高い壁材などもありますが、やはり室内での水蒸気の発生を抑えることと外部に排出することが欠かせません。マンションでは冬の結露に十分注意し、快適で健康な生活を送りましょう。 ...

理事会の役職にはどんなものがある?

毎年、6月頃になると多くの分譲マンションでは定期総会が開かれ、新しい役員が選任されます。新しい役員のみなさんは、前任者からの引継ぎや検討中のテーマの説明などを受け、本格的な活動をスタートさせます。
初めて役員になった方に参考になる情報を分かりやすく整理してみるシリーズ。第2回目は「理事会の役職にはどんなものがある?」です。

そもそも理事会は何のためにあるの?

毎年、6月頃になると多くの分譲マンションでは定期総会が開かれ、新しい役員が選任されます。新しい役員のみなさんは、前任者からの引継ぎや検討中のテーマの説明などを受け、本格的な活動をスタートさせます。
そこで数回に分けて、初めて役員になった方に参考になる情報を分かりやすく整理してみます。第1回目は「そもそも理事会は何のためにあるの?」です。

ダイヤモンドオンラインの連載コラムで書籍の内容が一部、無料でご覧いただけます。

6月10日に『新版マンション管理はこうして見直しなさい』が出版されたのを機に、ダイヤモンド社のサイト(ダイヤモンドオンライン)において、書籍の内容をコラムで紹介しています。
タイトルは次の通りです。

管理会社の良し悪しを見分ける方法があります。

どんな管理会社が良いか、悪いかは、なかなか一概にはいえません。同じ管理会社でも、現場担当者(フロントマン)のレベルによって、業務の内容やレベルに大きな違いがあることは珍しくありません。
それでも、一定の目安はあります。
まず、マンション管理を事業として行うには、『マンション管理適正化法』に基づいて国土交通省に登録していることが大前提です。登録していないような会社は問題外です。

管理会社が行う重要事項説明ではここをチェック!

平成13年に施行された『マンション管理適正化法』では、管理会社に登録を義務付けたほか、管理組合と契約を結ぶ際や更新する際には原則として、事前に区分所有者全員に重要事項説明書を配布し説明会を開くこと、また契約後にも一定の事項を記載した書面を配布することを義務づけています。