マンションの資産価値を守ってくれるのは、管理会社ではない！
管理会社は頼まれた業務をやっているだけ
何千万円というお金を払って手に入れた大切なマンション。その資産価値を守るのは、所有者のみなさんにとってはとても切実な問題です。
では、マンションの資産価値は誰が守ってくれるのでしょうか。
意外に、管理会社や管理員が守ってくれるはずと“なんとなく”思っている人が少なくありません。
確かに、廊下を掃除したりごみ置き場を整頓したり、管理業務の多くは管理員や管理会社のスタッフが行ってくれます。
しかし、彼らはあくまで頼まれた業務をやっているだけ。マンションの資産価値を守るためには、将来を見据えた計画を立てたり、いろいろな問題を解決したりする必要があります。
それを行うのが、マンションを所有するみなさんで構成される管理組合なのです。
そもそもマンション管理組合とは？
ひとくちに「マンション」といっても、賃貸マンション（一棟）と分譲マンションでは権利関係がかなり違います。
賃貸マンション（一棟）では通常、オーナーが建物と土地を全部所有していて、それを入居者に貸します。建物の管理や補修なども、オーナーが自分の判断で行います。
一方、分譲マンションでは、建物は各住戸（３０１号室とか５１２号室など）を買った人が所有する住戸内の部分と、エントランスホールや外廊下など購入者全員の共有となる部分に分かれます。建物が建っている土地についても、購入者全員の共有です。
このように分譲マンションでは、建物の一部および土地が共有となっています。清掃や補修などは外注するにしても、どれくらいのコストをかけて、どのように行うのかは基本的に購入者の合意形成が必要になります。
のために存在するのが「管理組合」です。分譲マンションの管理組合は法律上、当然にできるもので、分譲マンションの住戸を購入すると自動的にそのメンバーとなります。逆に分譲マンションの住戸を売却すると自動的にそのメンバーからはずれます。分譲マンションの各住戸の所有者が入れ替わっても、管理組合はそのまま存在し続けます。
マンション管理組合の仕事
マンションの管理というと、管理会社やそこの管理員が行うものと思っている人が少なくありません。確かに、廊下を掃除したりごみ置き場を整頓したり、実際の業務は外注先のスタッフが行うケースがほとんどでしょう。
しかし、分譲マンションの管理（特に建物の共有部分や土地の管理）を行うためいろいろな決定を行い、コストを負担する「主体」という意味では、管理組合というのが正解です。
管理組合が具体的に何を行うかは、それぞれの分譲マンションが総会で決めた「管理規約」という文書に盛り込まれています。
多くの分譲マンションが参考にしている国土交通省の「マンション標準管理規約」では、別表のように17の業務を挙げていますが、これ以外でも分譲マンションの管理組合の目的や性質に合致するものであれば問題ありません。
表 国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」に記載されている管理組合の業務
- 管理組合が管理する敷地および共用部分などの保安、保全、保守、清掃、消毒およびごみ処理
- 組合管理部分の修繕
- 長期修繕計画の作成または変更に関する業務
- 建物の建替えについての合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
- 売主の不動産会社から交付を受けた設計図書の管理
- 修繕などの履歴情報の整理および管理など
- 共用部分などについての火災保険その他の損害保険に関する業務
- 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
- 敷地および共用部分などの変更および運営
- 修繕積立金の運用
- 官公署、町内会などとの渉外業務
- 風紀、秩序および安全の維持に関する業務
- 防災に関する業務
- 広報および連絡業務
- 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
- 管理組合の消滅時における残余財産の清算
- その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務
管理組合の理事会とは
管理組合のメンバーは各住戸の所有者ですが、いろいろな業務を行う際にいちいち全員が集まっているわけにはいきません。そこで通常は、管理規約によって「理事会」と「監事」を置いています。理事会のメンバーである「理事」と「監事」がいわゆる「役員」です。
理事会ではマンションで起こる様々な問題をその都度、検討・処理し、最終的には理事による多数決で決めます。マンションの所有者全員のメリットとなるよう、理事は自分の経験と良識にしたがって判断することが求められます。
理事の中でも特に権限と責任が大きいのが「理事長」です。理事長は管理会社との契約など外部との取引において、管理組合を代表して署名・押印を行います。それだけでなく、理事会における議論をひっぱり、管理組合がどの方向へ進むのかを左右します。理事長の知見と能力、人柄で管理組合の活動レベルは大きく変わりますが、理事長一人が先走ってもうまくいかないので注意が必要です。
副理事長」は理事長を補佐します。万が一、理事長が不在になった場合には、理事長の職務を代行します。
なお、「監事」は理事会とは別の機関であり、監事は管理組合の会計や理事会の業務をチェックします。監事は理事会に出席して意見を述べることはできますが、理事会のメンバーではないので議決に加わることはできません。
図 管理組合の組織
マンション管理組合の役員の決め方
役員の決め方は管理規約で定めてあり、立候補を基本としながら、実際は階別など一定のブロック内で順に回ってくるようにするケースが一般的です。
年１度の管理組合総会で役員候補が承認されると、その後、役員同士の互選で理事長や副理事長、監事などの役職を決めます。規模の大きなマンションになると、理事の中で会計、書記など担当分野を決めることもあります。
マンションの役員になると、月１回ほどのペースで行われる理事会への出席など時間や労力がある程度とられます。一方、役員になるとマンションでいま何が問題になっているかといった情報に接することができ、さらには自分なりの意見や考えにもとづいてマンションの管理をリードし、居住性や資産価値を維持向上させていくことも可能です。
せっかく役員の順番が回ってきたのなら、そんなふうに前向きにとらえてみてはいかがでしょうか。上記を参考に、管理組合の仕事に役立ててみてください。