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管理会社の良し悪しを見分ける方法があります。

株式会社ソーシャルジャジメントシステムマンション入門 管理会社の良し悪しを見分ける方法があります。

管理会社の良し悪しを見分ける方法があります。

どんな管理会社が良いか、悪いかは、なかなか一概にはいえません。同じ管理会社でも、現場担当者(フロントマン)のレベルによって、業務の内容やレベルに大きな違いがあることは珍しくありません。
それでも、一定の目安はあります。
まず、マンション管理を事業として行うには、『マンション管理適正化法』に基づいて国土交通省に登録していることが大前提です。登録していないような会社は問題外です。

契約書と並んで仕様書が作成されているか

次に、管理会社と管理組合の間では契約書を交わしているはずですが、それと並んで仕様書が作成されているかどうかが重要です。
仕様書がなければ、さまざまな管理業務をどのように処理するのか分かりません。大手の管理会社でも、意外にいい加減だったりします。
仕様書の中では、会計処理に注目してください。
管理費などの銀行自動振替、収納明細書や支出明細書、未集金明細書の作成、会計帳簿の整備などは、管理会社として最も重要な業務です。
これらの点をみれば、社内体制の程度や組織力がわかります。

フロントマンの質が管理会社のレベル

もうひとつ、注目してほしいのが現場担当者(フロントマン、管理員とは違う点に注意)の質です。
定期的に巡回して点検や管理員の指導をしているか、依頼したことについて迅速に期日どおり処理しているか、などを見てください。
担当フロントマンの質が、そのマンションにとっての管理会社のレベルだといっても過言ではありません。

ただ、上でも述べたように同じ管理会社の中でもフロントマンの力量にはかなり差があります。
最初はエース級だったのが、途中から補欠クラスに替わることも珍しくありません。
管理会社にとってそのマンションがどれくらい重要かということに加え、管理組合の姿勢が微妙に影響しています。
どちらかというと「うるさ型」の管理組合にはレベルの高いフロントマンを回すことが多く、その分、物言わぬ従順な管理組合は損をしている可能性があります。

● 管理会社チェックポイント 20

チェック項目 Yes&No
1 マンション管理適正化法に基づいて登録しているか Yes/No
2 管理費等に関し、保証機構(高層住宅管理業協会など)と有効に保証契約を締結しているか Yes/No
3 重要事項の説明や管理委託契約の締結に際し、合理的に説明できる管理業務主任者がいるか Yes/No
4 管理委託契約書に定額委託業務費の内訳が明示されているか Yes/No
5 管理組合の総会、理事会等の運営に対して適切な助言、情報提供が行われているか Yes/No
6 管理業務の内容について作業基準が定められた仕様書があるか
(マンション標準管理契約書にのっとった業務仕様であることが望ましい)
Yes/No
7 管理員の服装、態度、業務対応は良いか Yes/No
8 会計基準が確立しているか(1)~(10)すべて

(1)管理費等の組合員別収納明細書が作成されているか
(2)いつでも元帳、領収書などの閲覧ができるか。また、総会終了後、遅滞なく管理組合に引き渡されているか
(3)管理費等の収納は、銀行等の口座振替制になっているか
(4)修繕積立金は、振替日から1ヶ月以内に分別して管理組合の修繕積立金保管口座に移し変えてあるか
(5)管理費等の支払いは、理事会の承認を取っているか
(6)毎月、管理費等の収納、支出明細を作成して理事会に報告しているか
(7)貸借対照表の管理費、修繕積立金等の残高が、残高証明書ならびに預金通帳と合致しているか
(8)決算時に管理費の余剰金の処理は適切になされているか。また、ペイオフ対策のアドバイスは十分か
(9)毎月管理費等の科目別未集金明細を作成しているか
(10)未集金の督促、収納が規定どおりに実施され、対応が適切か

Yes/No
9 建物や設備、附属施設の各種点検報告書、月次業務報告書等が適切に提出されているか。また、改善事項等の適切な助言がされているか Yes/No
10 設計図書、管理規約、総会・理事会議事録等が適切に保管され、かつ保管場所が掲示されているか Yes/No
11 マンションにおいて滅失、毀損、瑕疵等の事実を知った場合、速やかに報告されているか Yes/No
12 適切に長期修繕計画案(5年毎に見直し)を作成し、管理組合に提出されているか Yes/No
13 緊急時(火災、水漏れ等)の処理体制が整備されているか Yes/No
14 フロントマンが定期に巡回し、点検並びに管理員教育ができているか Yes/No
15 清掃、各種設備点検、コミュニケーション等の広報は適切になされているか Yes/No
16 管理組合が依頼したことについて、迅速に期日どおり実施されているか Yes/No
17 ブロードバンド通信サービスに適切に対応しているか Yes/No
18 諸官庁からの通知事項が適切に管理組合、ならびに組合員等に通知されているか Yes/No
19 利害関係人の管理規約、総会議事録等の閲覧請求に関しての対応は適切か Yes/No
20 管理委託契約に基づく義務の履行について善管注意義務をもって、信義誠実に履行されているか Yes/No