役員として知っておきたい管理規約と使用細則のポイント
それぞれのマンションにおける「憲法」といわれるのが、管理の基本的なルールを定めた「管理規約」です。また、個別の問題について管理規約を補足するため、「使用細則」を定めているマンションも少なくありません。役員としての活動は管理規約や使用細則に基づいて行うことになるので、それぞれの内容や意味を理解しておきましょう。
管理規約はマンションの「憲法」
分譲マンションにおける管理について定めた「区分所有法」という法律では、管理組合はマンション管理についての基本的な事項を「規定」として定めておくことができるとしています。
この「規定」のことを一般には「管理規約」と呼んでいます。
管理規約に盛り込まれるのは通常、下記などです。
- 建物の共用部分の範囲
- 管理組合の業務内容
- 管理組合の運営方法
また、建物の専有部分（住戸内）についても、音の問題などでトラブルになることがあるので、例えば床のリフォームで使用する床材の遮音性に条件を設けたり、最近話題になっている「民泊」を禁止したりする条項を管理規約に盛り込むことがあります。
管理規約をいったん決めると、その効力はすべての区分所有者や居住者に及びます。まさにマンションの「憲法」といえ、自分は認めないというわけにはいきません。
中古マンションを買って後から所有者になった人も、規約を守らなければなりません。賃貸で住んでいる人も、建物や設備の使い方などについては区分所有者と同じ義務を負います。
もし、規約に違反した行為があれば、管理組合はその差し止めや損害賠償などを請求することもできます。
最初の管理規約は机上で画一的に作成されたもの
管理規約はそれぞれのマンションで個別に定められるものです。
ところが、最初の管理規約は、売主の不動産会社が管理会社と相談しながら、他の似たようなマンションの管理規約をもとに、机上で画一的に作成されることが少なくありません。
そんなこととは知らぬまま、購入者全員が書面によってそれを承認し、正式に効力が生まれます。
結果的に、管理規約がマンションの状況に合っていないケースもあるのです。
入居後、自分たちのマンションにふさわしい管理規約かどうかは、管理組合がチェックすべきです。
そして、不都合な点があれば早めに見直しましょう。
管理規約の変更には、管理組合の総会決議で区分所有者および議決権の４分の３以上の賛成が必要となります。
なお、国土交通省ではが管理規約の目安として、「マンション標準管理規約」を公表しています。
「マンション標準管理規約」には、単棟型、複合用途型、団地型の各タイプがあり、国土交通省のホームページに載っているのでぜひ一度、確認してみるとよいでしょう。
細かいことは使用細則で規定
管理規約はマンションの「憲法」とはいえ、あまり細かいことまで盛り込むと柔軟な対応が難しくなったり、頻繁に見直しが必要になったりして煩雑です。
そこで、管理規約とは別に、「使用細則」を設けることがよくあります。例えば、役員の選任に関するもの、管理費などの滞納への対応に関するもの、ペットの飼育に関するもの、修繕工事に関するもの、駐車場の利用方法に関するもの、などがよく見られます。
管理規約と使用細則は一体として機能するもので、セットで理解しておくとよいでしょう。
管理組合の役員になった場合は、まずマンションの管理規約と使用細則をよく読んでみましょう。そこからマンション管理に対する理解も深まっていくはずです。