分譲マンションに住むと、否応なく関わることになるのが「管理」です。
毎月管理費や修繕積立金が銀行口座から引き落とされ、理事の順番がまわってきたり、年１回の総会もあります。
「でも、そもそもマンションの管理って何をするの？」
「管理会社に任せておけばいいんじゃない？」
「管理費はどう使われているんだろう？」
そんな素朴な疑問を感じる人もいらっしゃるのではないでしょうか。
このコーナーでは、マンション管理についてよく誤解されている点、あまり知られていないけど大事な点、いざというとき困ったことになりかねない点などを、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。
第１回目は、分譲マンションと一戸建ての「権利関係」の違いについてです。
マンションも一戸建てもふつう、「マイホーム」というくくりでとらえられています。
マンションを買うにしても一戸建てを買うにしても、「マイホーム」を買うんだとみなさん考えるでしょう。
ここでいう「マイホーム」とは、人が住むための土地と建物のことで、法律上の権利（特に所有権）をお金で手に入れるわけです。
ところが、この土地と建物の所有権のあり方が、マンションと一戸建てではかなり違います。
一戸建てでは、土地と建物の所有権は基本的に買主ひとりのものです。
複数の人がお金を出して「共有」する、つまりひとつの所有権を複数の人が割合的に（２分の１ずつとか１対２といった具合に）持つこともありますが、共有する相手は夫婦や家族であって、まったく赤の他人と共有するなんてことはまずありません。
ところが、マンションは基本的に最初から、赤の他人どうしが土地と建物を共有するのです。
まず、土地ですが、マンションの敷地はマンションを購入した人全員の共有になります。そして、共有する各人の持分（所有権の割合）は、建物全体の面積に対する部屋の面積に比例するのが一般的です。
建物についても本来、複数の人がお金を出して購入するという意味では全体が共有になると考えられます。
しかし、そうすると各住戸、つまり２０３号室とか５１２号室といった部屋も共有ということになってしまいます。
そこで、「区分所有法」という法律によって、こうした各住戸の部分を単独の所有権の対象とすることにし、各住戸についての所有権を「区分所有権」と名づけました。
本来は「共有」と考えられるマンションの建物の中に、「区分所有」できる部分を認めたということです。
したがって、マンションの建物のうち区分所有以外の部分はマンションを購入した人全員の共有となります。
エントランスホールや外廊下、エレベーターなどはもちろん、コンクリートの柱や壁も基本的に共有部分です。
こうして、マンションではひとつの建物の中に、単独所有（区分所有）の部分と共有の部分が存在することになります。
敷地は「共有」、建物は一部が「区分所有」で残りが「共有」。
これがマンション管理の出発点です。 |
