ソーシャルジャジメントシステム 廣田晃崇のマンション管理ブログ　夢はでっかく根はふかく

マンション管理における一番の問題は、区分所有者の「無関心」です。
今回は、長期修繕計画の収支バランスについて取り上げてみましょう。

「長期修繕計画」とは、建物や設備の性能を維持し、劣化を防ぐための計画的な修繕工事の予定をまとめたものです。

新築マンションでは通常、売主の不動産会社（デベロッパー）が向こう30年程度について「長期修繕計画」を作成しています。

特に10数年に1回、屋上やバルコニーの防水、外壁の補修、鉄部の塗装などをまとめて行う大規模修繕工事は金額も大きくなります。30年であれば、大規模修繕工事は2回が予定されています。

毎月の修繕積立金は、こうした修繕工事の支出に備えるため集められます。
ですから、修繕積立金の積立額は「長期修繕計画」の支出予想に対して基本的に収支トントン、できれば多少の黒字になっているくらいが望ましいといえるでしょう。

ところが、前回も触れたようにほとんどのマンションでは、分譲当初に設定される修繕積立金の金額では、長期修繕計画で予定されている支出に足りません。

よくあるのが、12年目くらいに予定されている第1回目の大規模修繕工事についてはなんとかカバーできるものの、第2回目の大規模修工事についてはまったく不足するので、修繕積立金を大幅に値上げする想定になっているマンションです。

中には、第1回目の大規模修繕工事においてすでに不足し、「一時徴収金」を予定しているマンションもあります。1回目の大規模修繕工事ですでに資金が不足するというのは、当初から収支バランスが崩れているということです。

最近は少なくなりましたが、ある有名大手デベロッパーが分譲するマンションでは過去、第1回目の大規模修繕工事において積立金が不足するケースがよく見られました。

長期修繕計画の収支バランスについては、分譲時にデベロッパーから渡される長期修繕計画の支出予定と、マンション全体の修繕積立金の収入予定（管理組合の年間予算）を見ればわかります。

ところが、多くの購入者は「夢のマイホーム」が手に入るということで舞い上がってしまい、そんな将来のことなんて気にしていません。