ソーシャルジャジメントシステム 廣田晃崇のマンション管理ブログ 夢はでっかく根はふかく

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201901271 第52回
区分所有者の無関心D
 大規模修繕工事を巡る悪質コンサルの問題
20181201 第51回
区分所有者の無関心C
 管理委託費の値上げラッシュが近づいている
20181104 第50回
区分所有者の無関心B
 管理組合の財務状況を知らない
20181014 第49回
区分所有者の無関心A
 長期修繕計画の収支バランスを
 気にしていない
20180930 第48回
区分所有者の無関心@
 修繕積立金の値上げ予定を知らない
20180916 第47回
マンション管理で一番の問題は
 所有者の「無関心」
20180916 第46回
分譲マンションでの民泊をめぐる
 訴訟について
20180817 第45回
分譲マンションにおける民泊新法への対応
20180801 第44回
マンション管理業者の
 「ネガティブ情報」とは?
20180801 第43回
管理会社の多くがリプレイスに積極的!
20180701 第42回
日経が報じた「マンション75%修繕不安」
 の実態
20180701 第41回
最新管理戸数ランキングに見る業界トレンド
20180522 第40回
マンション管理のサポート現場から
 お伝えしていきます
20160228 第39回
「日経ビジネス」の特集記事で
 弊社会長のコメントが紹介されました
20160214 第38回
新しいマンション管理MOOKが発売されました
20160107 第37回
2016年もよろしくお願いいたします
20151114 第36回
横浜市都筑区のマンション問題について
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第10回
リプレイスのメリットと
注意点を理解しておきましょう
 

こんにちは。SJS社長の廣田晃崇(ひろた てるたか)です。

最近、管理会社の変更(リプレイス)に踏み切るマンションが増えています。

きっかけは、管理会社の対応に問題があったり、管理委託費が高すぎるのではないかといった疑問です。

もちろん、いままでの管理会社に改善を促したり、金額の引き下げを交渉したりすることもできます。

マンションの所有者のみなさんやその集まりである管理組合として、それで納得するのであればよいと思います。

しかし、管理会社の対応の問題は通常、フロントマンという担当者の資質や態度が原因なので、フロントマンが交代しないとなかなか解決しません。

また、新しいフロントマンが来ても、前と同じようなレベルではむしろ問題はこじれてしまいかねません。

管理委託費の引き下げについても、いままでの管理会社は容易に応じようとはしないものです。

「はい、わかりました」とばかりに2割も3割も下げたのでは、いままでの料金設定がなんだったんだということになってしまいます。

ですから、通常は「いままでも精一杯努力してきました。これ以上は無理です」と泣きつかれ、せいぜい5%とか10%といった丸めた数字で押し切られがちです。

これに対してリプレイスは、新しい管理会社をゼロ・ベースで選ぶものです。管理組合として、自分たちの基準で新しく選べるというのは大きなメリットでしょう。

これまでの経緯やしがらみがない分、「こんなフロントマンに担当してほしい」と要望して構いませんし、管理委託費も現状の相場をベースに見積もりをとるので大幅に安くなったりします。

しかし、注意点もあります。

たとえば、管理委託費が安くなると同時に、管理の質も同じように下がってしまうケースです。

あるマンションでは、とにかく金額を重視して一番安い管理会社にリプレイスしたところ、派遣されてきた管理員は未経験の高齢者で、そのことにクレームをつけると会社側は「この金額で文句があるならやめる」といわんばかりの対応だったとか。

リプレイスしたばかりでまた新しい管理会社を探すのは面倒だし、管理委託費も引き上げないといけないため(そうしないと他に引き受けるところがない)、結局、そのままになったそうです。

これが「安かろう、悪かろう」の典型的なパターンです。

最近は、金額だけではなく、業務の質にも注目して、「どんな改善提案をしてくれるか」「フロントマンや管理員のレベルはどうか」といった点を考慮してリプレイスを行おうという管理組合が出てきました。

リプレイスはあくまで、マンション管理の「質」を高め、居住性と資産価値を維持するための手段のひとつということを忘れてはいけません。