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新築アフター点検サポート
新築マンションでは通常、建物や設備に関して何らかの不具合があった場合、一定期間は売主が無償で補修する「アフターサービス」が付いています。この「アフターサービス」を適切に利用するには、建築などの専門知識と売主等との折衝能力が欠かせません。
 
●アフターサービス、アフター点検とは?
新築住宅の売主が、建物や設備の不具合について一定期間内であれば無償で補修するサービスです。
アフターサービスの期間は、構造躯体や屋根、外壁など雨漏りを防ぐ部位(10年間)をのぞいておおむね2年以内とされます。
この期間内に、各住戸内の専有部だけでなく、共用部についても不具合の有無をチェックするのが「アフター点検」です。
たとえば、次のような不具合が「アフター点検」のチェック対象になります。
 
 
もし、この「アフター点検」を適切に行わないと、不具合の原因についての責任の所在などが曖昧になり、所有者や管理組合が自費で補修しなければなくなる可能性があります。また、建物の不具合が見逃されることで劣化が早く進み、将来の大規模修繕のコストが増加するリスクもあります。
また、最近のマンション業界の傾向として、完成後に管理組合に渡される竣工図(建物の構造や設備に関する最終的な図面)に細かい寸法が入っていないケースがあり、こうした問題も「アフター点検」の段階でチェックし、改善する必要があるのです。
 
●「アフター点検」のポイント

「アフター点検」を適切に行うには、下記のような点が重要です。
 @細部にいたるまで点検し、問題箇所を指摘すること
 A共用部のみならず、専有部(各住戸内)についても同様に点検し、問題箇所を指摘すること
 B不具合の原因を明確にすること
 C補修方法の確認を徹底すること(対処療法ではなく根治術を施しているか)
 D補修後の「完了検査」を徹底すること

点検と問題箇所の指摘には、建物の構造や設備に関する専門知識が必要となります。また、点検にもとづく補修をきちんと行ってもらうためにはB〜Dの折衝力も必要です。
なお、「アフター点検」については管理会社が手伝うケースが多いのですが、管理会社は売主の不動産会社の子会社であったりするため、所有者や管理組合の立場に立って行動してくれるとは限りません。むしろ、売主の不動産会社への配慮を優先させることもあるので注意が必要です。

 
●専門委員会を設けたり、第三者のサポートを活用

「アフター点検」を適切に行い、必要な補修を売主にきちんと行わせるには、建築設備についての専門知識をはじめ、売主との折衝力、他のマンションでの事例についての情報などが鍵を握ります。
これらは、管理組合の中だけで揃えるのは難しく、中立的な専門家にサポートを依頼することが有効です。一定の費用はかかりますが、将来の大規模修繕などにかかるコストが大きく変わってくることを考えれば、費用対効果は高いといえます 。

 
●SJS「アフター点検・折衝サポート」の内容

当社では、管理組合の皆様が「アフターサービス」を十分活用できるよう、専門的な第三者の立場で「アフター点検・折衝サポート」を提供しています。
具体的な業務メニューは、下記のとおりです。
 @事前調査
 Aアンケート素案作成
 Bアンケート実施
 C現地調査
 D現地調査記録の整理・まとめ
 E報告書作成
 F施工業者との折衝
 G補修工事のチェック
 H最終報告

 
●SJS「アフター点検・折衝サポート」の特長と効果

当社の「アフター点検・折衝サポート」はまず、分譲マンションに詳しい一級建築士が目視で建物設備の点検を行い、必要に応じて各種検査機器による精密チェックを行います。
また、SJSは点検の結果を踏まえ、売主側との折衝の補助から工事の完了検査までサポートします。点検と問題点の指摘のみを行う建築士事務所は他にも存在しますが、最も面倒で時間もかかるのが売主との折衝です。そのため、これまで本業務を発注いただいた管理組合の98%から「大変満足」「満足」という評価を得ています。
なお、点検の結果、さほど大きな不具合(瑕疵)が発見されなかった場合でも、細かい指摘箇所を確実に補修・是正することで、「安心して暮らせるマンションである」ということを再認識していただけます。

 

<当社サポートの事例>

当社がこれまで新築マンションの「アフター点検」をお手伝いした中には下記のような事例があります。

【ケース1】 外壁タイルの浮き
竣工後2年目に近づいたマンションで、外壁タイルの一部を試しに打診(先に小さな金属球のついた打診棒で軽くたたくこと)してみたところ、面積の割合でいうと2割ほどで浮きがみられました。
売主の不動産会社と工事を担当したゼネコンに指摘したところ、「具体的に問題のある箇所は補修するが、こちらで調査はしない」との回答でした。また、目地のところなど補修が面倒な箇所は「地震の影響」として補修を拒否されました。
そこで管理組合の依頼で当社がすべての壁面を調査し、補修個所、補修方法についてもアドバイス。調査費用等は補修費用に含むことになりました。

【ケース2】 コンクリート壁の鉄筋入れ忘れ
竣工から1年ほどのマンションで、隣戸との間のコンクリート壁(戸境壁)に貼ってあるクロスが、天井のあたりからひび割れているのが見つかりました。
当社の一級建築士が非破壊検査で調べたところ、壁の隅部に入っているはずの鉄筋(補強筋)が入っていないことが判明。他の住戸も念のためすべて調べた上で、施工を行ったゼネコンと交渉し、炭素シートによる補強を行いました。

【ケース3】 室内扉のノブのメッキ不良
竣工から1年半ほどのマンションで、室内扉のノブのメッキがはげてきたので売主の不動産会社に問い合わせたところ「漂白剤がついた手で触ったのでは?」という答えでした。
当社が全住戸に聞き取り調査したところ、8割ほどで同じ現象が発生していることが判明。ドアノブのメーカーに確認したところ不良品と分かり、全部交換することになりました。

【ケース4】 エントランスの床タイルひび割れ
当社の一級建築士がエントランスの車寄せをチェックしていたら、床タイルにひび割れを発見。タイルメーカーに問い合わせたところ、不良品と判明して全面張り替えすることになりました。指摘していなかったら将来、経年劣化などの理由にされ、管理組合の負担で張り替えなければならなかったでしょう。

【ケース5】 フローリングの床鳴り
入居してすぐ室内(専有部分)の床鳴りがひどいので、購入者が売主の不動産会社に連絡しました。担当者は「夏になったら床をはがして調べます」といい、夏になったら「冬にやりましょう」と答え、最後には「そんなこと言ってません」と開き直る始末。
当社の一級建築士が原因を調べ、不動産会社、ゼネコンと交渉して補修工事を行うことになりました。
 
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